Invertir en un Pool de Rentas suena, en papel, como una oportunidad irresistible:
- “Ingresos pasivos asegurados.”
- “Incremento constante de tu capital sin esfuerzo.”
- “Todo administrado por expertos; tú solo recibes tu dinero cada mes.”
Pero como ocurre con cualquier producto de inversión, el diablo está en los detalles.
Hoy quiero contarte, desde un análisis frío y basado en números, qué es lo que realmente debes considerar antes de entregar tu dinero a un Pool de Rentas.
No se trata de satanizar el modelo, sino de entenderlo sin la envoltura de marketing.
1. El discurso de los ingresos “netos” (pero realmente no son netos)
Cuando un vendedor de Pool de Rentas te habla de rendimientos, es común que mencione cifras como:
“Recibirás $20,000 mensuales libres.”
¿Libres de qué?
Porque aunque te liberen de la operación (buscar inquilinos, cobrar rentas, administrar mantenimientos), no te liberan de tus obligaciones fiscales.
En el caso específico de Pool de Rentas de plazas comerciales, debes saber que:
- La renta de locales comerciales en México genera IVA obligatorio (16%). No hay exención como en rentas de vivienda.
- El IVA no es aparte, aunque en teoría debería serlo. Es decir, esos $20,000 que te dicen “libres” ya incluyen el IVA.
- Tú eres quien debe facturar correctamente: $17,241.38 + IVA ($2,758.62) para llegar al monto total de $20,000.
- Posteriormente, deberás pagar ISR sobre el ingreso neto que te quede (y dependiendo de tus ingresos, puede llegar hasta 35%).
¿Resultado real?
Tus $20,000 no son realmente tuyos. Entre IVA e ISR, el flujo real sería más parecido a esto:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Facturación requerida | $20,000 (incluye IVA) |
| IVA a entregar al SAT | -$2,758.62 |
| Ingreso neto antes de ISR | $17,241.38 |
| ISR estimado (30% sobre utilidad) | -$5,172.41 |
| Ingreso real disponible | $12,068.97 |
Conclusión: De los “20,000 libres” que te prometieron, te quedarían aproximadamente $12,000 mensuales reales, antes de considerar aún riesgos como vacancia o mantenimiento.
2. El impacto real de los impuestos
Aunque la operación esté en manos de una empresa administradora, el SAT sigue esperando tu declaración y tu pago.
Tú eres quien tiene la obligación de:
- Emitir facturas correctamente.
- Declarar el IVA cobrado y entregarlo al SAT.
- Declarar tus ingresos y pagar el ISR correspondiente.
No hay “automatización mágica” que te quite esa responsabilidad fiscal.
3. Plusvalía: ¿Realidad o expectativa optimista?
Otro argumento frecuente es:
“Además de las rentas, tu propiedad aumenta de valor 10% cada año.”
¿Puede pasar? Sí.
¿Es garantizado? No.
Aunque en ciudades como Saltillo hemos visto incrementos de precios de hasta 8%–10% anual en los últimos años, el promedio histórico nacional según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) es de 5%–7% anual.
Proyectar un 10% de plusvalía sostenida durante 10 años es demasiado optimista para un análisis serio.
4. Riesgos adicionales que no suelen contarte
- Vacancia: No siempre tendrás ocupación completa.
- Mantenimiento: Reparaciones, actualizaciones y administración reducen tus utilidades.
- Riesgo de administración: La empresa que gestiona puede hacerlo mal o incluso desaparecer.
- Liquidez: Vender tu participación en un Pool no es inmediato ni garantizado.
5. Checklist: preguntas que deberías hacerte antes de invertir en un Pool de Rentas
- ¿Quién facturará el IVA y cómo lo voy a pagar?
- ¿Cómo voy a declarar y pagar el ISR de mis rentas?
- ¿Qué pasa si el inquilino no paga o se va? ¿Cómo se cubre la vacancia?
- ¿Qué costos de mantenimiento y administración no están contemplados en el ingreso prometido?
- ¿Qué pasa si quiero salir del Pool? ¿Existe mercado para vender mi participación?
- ¿Estoy proyectando plusvalías reales o simplemente repitiendo expectativas de venta?
- ¿Qué pasa si la inflación sube y el mercado inmobiliario se estanca?
Nota Final
Invertir en un Pool de Rentas puede ser una estrategia válida, pero no es mágica.
La clave no está en las promesas de vendedores, sino en hacer tus propios números, considerar impuestos, riesgos, y sobre todo, comparar alternativas reales como CETES u otras inversiones financieras.
